Bielefeld. Verlassene Gehöfte am Straßenrand. Leere Geschäfte mit papierverklebten Schaufenstern. Leblose Gasthöfe mit Reklame für Biermarken, die es längst schon nicht mehr gibt. Solche Bilder häufen sich, vor allem in ländlichen Gebieten. "Es gibt heute Immobilien, die praktisch unverkäuflich sind – das hat es früher kaum gegeben", sagt der Detmolder Makler Detlev Sielemann. Eine Folge des demographischen Wandels?
In Paderborn ist die Immobilienwelt noch in Ordnung – weitgehend. Während in anderen Städten, selbst in Bielefeld, die Preise – vor allem für gebrauchte Wohnhäuser – ins Rutschen gekommen sind, wirkt der Paderborner Markt stabil. Doch schon wenige Kilometer vor den Toren der Bischofsstadt wächst die Sorge der Eigentümer.
Sinkende Nachfrage hat in ländlicheren Gebieten für starken Preisverfall gesorgt. Für einen Häuslebauer in einem Paderborner Vorort, der 2006 für 225.000 Euro ein schmuckes Eigenheim errichtet hatte, gab es vor Monaten ein böses Erwachen: Das damals investierte Geld konnte er jetzt, wo er das Haus wieder verkaufen wollte, nicht mehr hereinholen. Eine Preissenkung auf 215.000 Euro änderte daran nichts. Seine Maklerin offenbarte ihm, dass das Objekt wohl schon recht stark verwohnt sei. Heute bietet ein anderer Makler das Häuschen an – für 180.000 Euro. Doch ein Käufer hat sich noch immer nicht gefunden.
Noch im Jahr 2000 wurde das 12-fache für Häuser veranschlagt
Als ein Grund für den beobachteten Preisverfall gilt der Bevölkerungsrückgang, der in Dörfern und kleinen Städten noch durch Abwanderung verstärkt wird. Vereinfacht gesagt: Die jungen Leute gehen, weil sie Arbeit suchen. Viele alte Leute folgen nach, wenn sie Geschäfte, ärztliche Versorgung und Verkehrsanbindungen brauchen, die sie zuhause nicht mehr finden. "Zurück in die Stadt", heißt heute das Motto. Jeder Kreis hat seine eigenen Problemregionen: Im Norden gilt Espelkamp als "schwierig", im Westen Langenberg und Borgholzhausen, im Osten Kalletal und Extertal.
Der Gütersloher Makler Ludger Kaup drückt es positiv aus: "Die Vermarktung einer Immobilie ist umso einfacher, je größer die Kommune ist." Ein Verkauf sei oft nur noch über den Preis möglich. Am höchsten sei das durchschnittliche Immobilienpreisniveau Ende der 90er Jahre gewesen. "Heute haben wir vielerorts wieder das Preisniveau von 1990", schätzt Kaup. Unter Berücksichtigung der Inflation sei der Preisverfall noch stärker. Für Gütersloher Mehrfamilienhäuser zum Beispiel wurde noch im Jahr 2000 im Schnitt das 12-fache (bei gutem Wohnwert das 14-fache) der Kaltmiete als Wert veranschlagt. Heute wird mit dem 9,5-fachen (11,5-fachen) gerechnet – ein Rückgang um 20 (18) Prozent.
Dabei ist der demographische Wandel und die sinkende Zahl von Familien mit Kindern nicht an allem Schuld. So haben die erhöhten Ansprüche an Isolierung und Energieversorgung von Häusern dazu geführt, dass Objekte schneller veralten und an Wert verlieren. Auch die Architektur-Mode ändert sich. Und die wirtschaftliche Verunsicherung schreckt Kaufwillige ab.
Als wichtiger Faktor gilt zudem die Bevölkerungsstruktur. Viele deutsche Mieter oder Käufer meiden Viertel mit hohem Ausländeranteil – wodurch dort die Preise sinken. Eine Paderborner Maklerin, die nicht genannt werden will, beobachtet mit Hinweis auf den Migrantenanteil selbst für das gutsituierte Bad Lippspringe eine "stark sinkende Nachfrage". Und auf die Dörfer "will ohnehin keiner mehr ziehen", sagt sie ohne Umschweife: "Dort bleiben die Älteren zurück und wissen nicht, was sie mit ihrem Haus machen sollen."
Ein "Grundirrtum"
Christian Schröder von der Landesbausparkasse in Münster hält den vermuteten Zusammenhang zwischen demographischem Wandel und Immobilienpreisverfall für einen "Grundirrtum". Tatsache sei, dass die Zahl der Haushalte in NRW bis zum Jahr 2030 ansteigen werde – weil die Menschen immer älter werden und die Haushalte immer kleiner. Es mangele daher sogar an neuem Wohnraum. 2009 seien in NRW nur 33.000 neue Wohnungen entstanden, aber 50.000 bis 60.000 wären nötig gewesen, so Schröder. In OWL werde sich das Neubaudefizit bis 2020 auf 90.000 Wohnungen addieren. Strukturschwache Räume seien von Abwanderung betroffen, räumt Schröder ein. Aber gut ausgestattete Kleinstädte seien oft attraktiver als Großstädte.
