Detmold. Der Blick in den Detmolder Mietspiegel ließ das Herz einer Vermieterin höher schlagen - erschien ihr doch plötzlich die Miete für die 58 Quadratmeter große Wohnung zu gering. Auf Unverständnis traf die spontane Erhöhung hingegen beim langjährigen Mieter. Per Gerichtsbeschluss versuchte die Vermieterin die Zustimmung des Mieteres zur Preiserhöhung zu erzwingen. Das Landgericht Detmold belehrte die Eigentümerin nun eines Besseren.
Lage, Alter, Ausstattung und Größe der Wohnung rechtfertigten eine Mieterhöhung, war sich die Wohnungseigentümerin sicher. Die ortsübliche Vergleichsmiete liege bei über fünf Euro pro Quadratmeter und damit deutlich über dem von ihr veranschlagten Preis von 3,98 Euro. Für den Mieter hätte die neue Preisberechnung von 4,50 pro Quadratmeter eine monatliche Mehrbelastung von 30,30 Euro bedeutet.
Doch Richter Mathias Kapitza schob dem einen Riegel vor. Schon aus formalen Gründen sei das Mieterhöhungsverlangen unzureichend, erklärt Kapitza, der die Klage der Vermieterin zurückwies. Der Mietspiegel, an dem sich die Klägerin orientiere, sei ein sogenannter qualifizierter Mietspiegel, für den besondere gesetzliche Regelungen bestehen, führte der Richter in seiner Urteilsverkündung als richtungsweisend an.
Insgesamt zehn Kriterien
Über insgesamt zehn Kriterien, verteilt auf drei Kategorien, verfügt dieser Mietspiegel - lediglich vier wurden von der Vermieterin zur Begründung der Mieterhöhung vorgebracht. Gesetzlich vorgeschrieben sei es jedoch Angaben zu allen Wohnungsmerkmalen zu machen, die auch im qualifizierten Mietspiegel genannt seien, erklärt der Vorsitzende Richter.
Mit dem gesteigerten Mehrwert ihres Eigentums argumentieren viele Vermieter für eine Mieterhöhung, weiß auch Joachim Knollmann, Geschäftsführer des Mieterschutzbundes OWL. Mit einer schriftlichen Zustimmungserklärung, die so mancher Vermieter seiner Mieterhöhung beifüge, werde dem Mieter schon einmal suggeriert, wie Ernst die Lage sei, sagt Knollmann. "Ich kann nur jedem raten, den Anspruch auf eine Mieterhöhung prüfen zu lassen", sagt Kollmann. Zwei volle Monate habe jeder Mieter Zeit, sich gegen oder für eine Erhöhung zu entscheiden.
Der Mietspiegel sei dabei ein wichtiges Mittel zur Orientierung. "In den vergangenen Jahren war die Anzahl von gerichtlichen Mieterhöhungsverfahren relativ gering. Der Mietspiegel dient dazu, die tatsächliche Qualität der Wohnung von vornherein einzuordnen und so Streitigkeiten vor Gericht zu vermeiden", sagt Knollmann. Zu bemerken sei jedoch, dass die Mieten in Bielefeld ebenso wie in Paderborn seit einem halben Jahr wieder angezogen hätten.
Ortsübliches Mittel für Vergleichsmieten
Den qualifizierten Mietspiegel, der auch in Bielefeld bei der Einschätzung eines Mietpreises Orientierung bietet, hält auch Jürgen Upmeyer, Geschäftsführer der Geschäftsstelle von Haus & Grund Ostwestfalen-Lippe, für unverzichtbar. "Der qualifizierte Mietspiegel ist ein ortsübliches Mittel für Vergleichsmieten. Er versetzt beide Parteien in die Lage eigenständig die Miete festzulegen", sagt Upmeyer.
Darüber hinaus gebe es bestimmte Regeln an die sich Eigentümer bei einer Mieterhöhung halten müssten. "Neben dem Punkt der Vergleichsmiete steht die sogenannte Kappungsgrenze. Diese sieht vor, dass die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent steigen darf", sagt Upmeyer.
Lediglich zwei bis drei Fälle eines Mieterhöhungsverlangens hat Kapitza in den vergangenen fünf Jahren verhandelt. Für den Richter auch ein Zeichen dafür, dass der Mietspiegel für alle Parteien seinen Zweck erfülle.
